Krönika: Ett steg fram och två bak

Viggo krönika

HUR ÄR LÄGET på bostadsmarknaden? Bra eller dåligt? Många objekt ute på marknaden eller få? Att svara på den frågan är inte helt enkelt. Sant är att vi befinner oss i den hetaste bostadsförsäljningsperioden på året. Efter påsk är det många som vill sälja sin villa eller våning helst före sommaren. Veckorna efter påsk klättrar besökssiffrorna på Hemnet upp till upp svindlade nivåer. Förra årets rekord är 3 miljoner unika besökare på vecka. En vanlig vecka ligger siffran på 2,5 miljoner. Jag åt lunch med Hemnets presschef Staffan Tell i veckan, enligt honom blir det nya rekord 2017.

Att titta är populärt, men det görs bara 160 000 bostadsaffärer. Och just nu är det färre objekt ute på marknaden om vi jämför med tidigare år. Så här skrev Dagens Industri i veckan: “Statistik från Hemnet visar att årets utbud är det lägsta på flera år. I mars låg totalt 10.281 villor ute till försäljning runt om i landet. Det är en nedgång med 41 procent sedan 2014, då 17.411 villor låg ute till försäljning, och även mindre än motsvarande period i fjol.” En förklaring till detta kan vara att affärerna görs upp snabbare. Jag har sagt tusen gånger att en apa kan sälja en bostadsrätt i Stockholms innerstad. Att dela ut prospekt och skoskydd är ingen svår uppgift.

Förra veckan rapporterade vi på Viggos bostadsnytt att antalet försäljningar innan visning har gått ner något. Det är förstås bra, men det är ändå sanslöst att vart femte objekt 2017 säljs före visning. För mig är att sälja innan visning på gränsen till kommunism. Jag förstår att många skrupelfria mäklare föredrar detta eftersom det sparar dem en massa tid och energi. Men det är på gränsen att lura sina kunder. För även om ett fett bud före visning är lockande så är den fria marknaden och en öppen visning den verkliga värdemätaren på en bostad. Och det är den senare som har lett fram till att vi i dag i Stockholms innerstad har ett etablerat kvadrameterpris på över 100 000 kronor.

Så hur är då läget på bostadsmarknaden? Svaret får vi först i sommar. Just nu är vi inne i något som påminner om en storm och exakt vad som händer är inte lätt att veta, mer än att det är mycket energi, pengar och drömmar i omlopp. När detta tillstånd uppstår är våra hjärnor programmerade sedan 40 000 år tillbaka att antingen fly, fäkta eller frysa. Det smartaste i nio fall av tio är att chilla och avvakta. Följaktligen kommer jag att stanna kvar i det som varit mitt hem sedan mer än tio år tillbaka och jag är övertygad om att de flesta som läser denna text också kommer att sitta still.

Försämrad lånesituationen för unga hushåll

Fler lån utan säkerhet trots förbättrade ekonomiska förutsättningar. Lånesituationen för unga vuxna är på väg åt fel håll, enligt Prognoscentrets nya rapport.

Det är på uppdrag av HSB som analysföretaget Prognoscentret har tagit fram rapporten Det var bättre förr – ungas förutsättningar på bostadsköparmarknaden 2005-2015, som visar  möjligheterna för unga typhushåll att köpa bostad. Under en 10-årsperiod följs två unga hushåll – en 23-åring som bor hemma och ett 27-årigt par som bor i hyresrätt – båda med ambitionen att köpa bostadsrätt i 20 större kommuner. Resultatet visar att unga, trots ökade inkomster och sänkta skatter, har fått det svårare att köpa bostad.

Det är ironiskt att många unga har fått det bättre ekonomiskt de senaste åren, men samtidigt är det svårare än på väldigt länge att köpa en egen bostad. Även om bolånetak och amorteringskrav kunde motiveras för att minska hushållens skuldsättning har det också hindrat många unga att hitta ett eget hem. Nu krävs politiska satsningar så att vi kan vända den utvecklingen, säger Anders Lago, förbundsordförande HSB.

Under 2015 var 23-åringen tvungen att ta så kallade blancolån, alltså lån utan täckning, i 11 av 20 kommuner. Under 2005 var det bara så i 1 av 20 kommuner. Också för det 27-åriga paret hade det skett en stigning i det avseendet, dock inte alls lika markant.

Anders Lago betonar att det är bostadsbristen som drivit upp priserna vilket i förlängningen sätter unga hushåll i en prekär situation.

– Rapporten visar att regeringen behöver en långsiktig politik för ett högt bostadsbyggande. Det är trots allt bristen som drivit upp priserna. Men vi behöver också få fart på det långsiktiga sparandet.

Källa: Mynewsdesk, HSB

Utbudsboom i Sverige efter påsk

Påskhetsen är över och istället tar nu en utbudsboom på bostäder vid. Dock upplever 250 av 290 kommuner att det råder bostadsbrist. 

Tidigare skrev vi på Viggos Bostadsnytt om mäklarnas rekommendation om att sälja innan säljtoppen. Den säljtoppen är nu här. Veckan och närmaste tiden efter påsk brukar traditionellt sett vara en katalysator för ökad försäljning vad gäller bostäder och i år är inget undantag.

– Bostadsmarknaden brukarkomma igång på riktigt först efter påsk. Det mesta pekar på att så blir fallet även i år, säger Matilda Adelborg, presskontakt på bostadssajten Booli, till Dagens Industri.

Men vad beror det på att det sker en utbudsboom på bostäder just den här tiden? Enligt Staffan Tell, pressansvarig på Hemnet, har mönstret en ganska enkel förklaring.

– Det ökade utbudet efter påskhelgen hänger delvis ihop med väderförändringen. Många villaägare vill sälja när man anser att trädgården ser fin ut. Då hänger också bostadsrättsmarknaden med, ungefär som en kedja.

Det låter som en simpel förklaring. Kan vädret verkligen påverka så mycket?

– Bostadsmarknaden är generellt väldigt cyklisk och vi ser oftast olika toppar vad gäller utbud och intresse. En peak brukar vara i slutet av maj eller början av juni då intresset också är högt i form av antal besökare på visningar. Och i linje med svensk industrisemester går utbudet ned när vi närmar oss midsommar.

Trots ett ökat utbud efter påskhelgen är det generella bostadsutbudet fortfarande lågt. Framför allt villautbudet minskar. I mars 2014 var antalet villor 17 000, i år samma tid låg det på 10 000.

– Det kom ut fler objekt i mars 2017 än det gjorde förra året, så det är positivt. Vi har en befolkning som växer och nyproduktioner ökar som ett svar på den högra efterfrågan. Men visst råder det en stark bostadsbrist i Sverige. 250 av 290 kommuner upplever att de har bostadsuppbrist.

Jonas Desai

Antal bostäder som säljs innan visning minskar

En ny undersökning i samband med SBAB:s Mäklarbarometer visar ett brutet mönster i andelen sålda bostäder innan visning. För första gången på tre år redovisas minskande siffror.

De senaste åren har antalet sålda bostäder innan visning ökat stadigt i Sverige. Ett begränsat bostadsutbud har skapat en stor efterfrågan och allt fler köpare har valt att kringgå en allmän budgivning genom att lägga ett överbud och göra en snabb affär.

Inte minst i Stockholmsregionen har denna köpartrend visat sig tydlig de senaste åren. Men enligt en undersökning gjord i samband med SBAB:s Mäklarbarometer verkar det nu ha skett en förändring i mönstret. Undersökningen, som görs för tredje året i rad, tillfrågar mäklare i Sveriges tre största städer hur vanligt det är att bostäder säljs innan visning.

Svaren indikerar att 16 procent av bostadsrätterna i Stockholm säljs innan visning vilket är en siffra två procent lägre än under 2015. I Göteborg är andelen fortfarande högst på 21 procent, men även där har trenden avtagit.

Tor Borg, chefsekonom på SBAB, betonar dock att de minskande siffrorna inte förändrar den snedvridna bostadssituationen.

– Även om andelen som säljs innan visning minskat något så är den fortfarande hög vilket tyder på att bostadsmarknaden är uppskruvad. Ökade amorteringskrav och andra åtstramningar på bolånemarknaden har sannolikt bidragit till den inbromsning som trots allt skett det senaste året, säger Tor Borg, Chefsekonom SBAB, till Mäklarvärlden.

Det finns både fördelar och nackdelar med att köpa bostad innan visning. Enligt Staffan Tell, pressansvarig på Hemnet, är det viktigt att beslutet om försäljning inte tas under alltför spontana omständigheter.

– Varje bostadsaffär är unik så det är svårt att säga vad som är rätt eller fel. Men generellt brukar vi rekommendera att ha lite is i magen. Vi har hört många fall om köpare som till en början varit nöjda med försäljningen men som två veckor senare ser att grannen gör en mycket bättre affär efter visning. Många mäklare vittnar just om att en hetsig budgivning är det som driver upp priset, säger Staffan Tell.

Källor: SBAB, Mäklarvärlden

Jonas Desai

Sveriges dyraste hus är sålt

Före detta VD på Ericsson Carl-Henric Svanberg har slagit ett något oortodoxt rekord. Tillsammans med hustrun Louise har han nämligen köpt Sveriges dyraste hus, skriver Expressen.

Prislappen slutade på blygsamma 120 miljoner kronor. Allras VD Alexander Ernstberger tog det tidigare rekordet när han köpte sin villa på Lidingö i fjol. Det huset kostade bara 50 miljoner.

Så vilken sorts hembostad ger 120 miljoner egentligen? Inte någon felfri sådan, verkar det som. Louise Svanberg bekräftade till Expressen att huset, som totalt omfattar sex våningar, är i stort renoveringsbehov. Totalt kommer renoveringarna kosta 15 miljoner kronor och åtminstone ta några år.

– Det är korrekt, vi har köpt ett äldre hus i Stockholm, som ska renoveras över de kommande åren. I övrigt har vi inga kommentarer, sa Louise Svanberg i ett mail till Expressen.

Carl-Henrik Svanberg har länge varit en framstående spelare i det svenska näringslivet. Förutom uppdraget på Ericsson har han även varit styrelseordförande för Volvo samt ordförande för British Petroleum.

Källor: Expressen, Affärsvärlden

Växande oro för byggfusk

I takt med det tilltagande bostadsbyggandet kommer rapporter in om byggfusk på den svenska bostadsmarknaden. Nu skriver Svenska Dagbladet att knappt hälften av svenskarna är oroade för potentiellt byggfusk bland nyproducerade bostäder.

För några dagar sedan skrev vi på Viggos Bostadsnytt om det omfattande byggfusk som förekommer på den svenska bostadsmarknaden. Enligt ny forskning uppstår jävsliknande situationer där projektutvecklare både beställer och bygger huset samt är ansvarig för kvalitetskontroll, vilket öppnar upp för fuskbyggen. Läs hela artikeln här.

Nu skriver Svenska Dagbladet att det finns en omfattande oro för byggfusk bland svenskar. Enligt SvD:s enkätundersökning är så mycket som 46 procent av de tillfrågade oroade för byggfusk i nyproducerade bostäder.

Kommentarer i stil med ”Begreppet svensk kvalitet har ersatts med vinstoptimering” strömmade in i samband med undersökningen. Enkätsvaren avslöjar också att det främst är män som oroar sig för byggfusk samt att personer under 30 år oroar sig i mycket mindre utsträckning jämfört med äldre åldersgrupper.

Bland de som faktiskt flyttat in i en nyproducerad lägenheten påpekas också att byggansvariga ”valt billiga material så långt de kunnat”.

Undersökningen är gjord i samarbete med Inizio. Sammanlagt tillfrågades 542 personer.

Källa: Svenska Dagbladet

Bostadsägarnas nya favoritplats

Mitt i bostadshetsen vill Boende.se styra fokus bort från köp och sälj, och mer in på bostadsägande. Med inspiration från linkedIn vill sajten bli bostadsägarnas nya favoritsajt.

Boende.se samlar Sveriges alla bostäder på en plats. Där kan spekulanter gå in och kolla in och visa intresse för vilket hem som helst, oavsett om det är till salu eller inte. Bostadsägare uppmuntras sedan att skriva in ett så kallat flyttpris, alltså drömerbjudande som skulle kunna innebära en flytt. Sidan är fortfarande inne i en uppstartsfas men har redan ungefär 500 registrerade användare.  

– Vi bygger ett skelett av en bostadskatalog som innehåller alla Sveriges bostäder. Där hittar man bland annat en prisuppskattning på bostaden samt information om storlek och läge, säger Frida Magnusson, kommunikationsansvarig på Boende.se.

I längden är tanken att sajten ska bli ett sorts socialt nätverk som användarna kan använda för att samla följare till det egna hemmet eller själva följa intressanta bostäder.

 Vi vill förstås ge användarna kontrollen över sina egna adresser. De ska kunna ta över och anpassa profilen, ändra information och hur bostaden presenteras på sidan. När informationen uppdateras så ändras också prisuppskattningen, berättar Frida Magnusson.

Initiativet till sajten grundades i företagets egna undersökning som visade att över 61 procent av svenska bostadsägare är villiga att sälja sina hem, förutsatt att rätt pris erbjuds.

Vår grundfilosofi är att alla de här bostäderna kanske är till salu – bara rätt pris läggs på bordet. Därför kan användare redan idag visa intresse på varandras hem, och faktiskt även på bostäder där ingen användare ännu har flyttat in.

Boende.se är fortfarande i ett tidigt skede, men hoppas i förlängningen kunna bli bostadsägarnas favoritsajt.

Vi vill inte tävla med de bostadssajter som redan finns utan istället hjälpa bostadsägarna bli självständiga och aktiva på marknaden.

Jonas Desai

Fråga Sverker: “Med el kan det gå riktigt på tok”

Att mixtra med el utan rätt behörighet är inte att rekommendera. Men om man ändå skulle vilja undersöka saken är det bra att veta var man ska vända sig. Mer om detta i veckans Fråga Sverker. 

El-amatören frågar:

Vi har övertagit mina föräldrars villa. Det är några år sedan jag själv bodde där, och nu undrar jag lite kring det här med el. Allt verkar fungera, men jag funderar på att byta ut en del – som strömbrytare mm. Jag vet att en del sådant kräver inte bara kunskap utan formell behörighet.

Innan jag börjar skaffa grejor – kanske via nätet, för prisernas skull – undrar jag vart man ska vända sig för att få veta vad man får göra själv när det gäller el.

Svar:

Hej amatören!

Med just el kan det gå riktigt på tok om man gör fel, så du gör klokt i att fråga först. Mitt bästa tips: På www.eio.se hittar du handboken ”Händig med el”, som bland annat går igenom vad du som privatperson faktiskt själv får göra, och vad som kräver en el-installatör. Jag hoppas att det nu ska bli både säkert och fint med elen i Din ”föräldra-villa”!

Sverker Thorslund

P.S. www.eio.se/sokinstallator/sidor/sok.aspx visar företag över hela landet som har anställda med el-behörighet. (Vid sådana jobb avråder jag från att man själv köper materialet.) D.S.

Sverker Thorslund

Vidga vyerna och sänk kvadratmeterpriset

Vill du bo centralt i Stockholm? Då gäller det att vara ekonomiskt väl förberedd. Ett annat alternativ är att tänka större och spara många tusenlappar på köpet.

Att bo ”inom tullarna” är för många Stockholmare, inflyttade eller infödda, den slutgiltiga målsättningen. Men att köpa bostad centralt i Stockholm kräver en hel del kapital och enligt Boolis senaste siffror vad gäller genomsnittligt kvadratmeterpris kan det vara en bra idé att vidga vyerna något.

Siffrorna visar, föga förvånande, att lägenheter kring T-centralen och Östermalmstorg är dyrast. Där kostar det 104 000 respektive 103 000 kronor att köpa. I stark kontrast är Masmo och Alby där det genomsnittliga kvadratmeterpriset är 21 345 kronor. Avståndsförhållandet mellan platserna är förstås en viktig förklaring till prisskillnaden, men den ekvationen stämmer inte alltid.

Generellt blir det billigare ju längre ut i tunnelbanenätet du köper lägenhet, men det finns flera undantag. Trots att det bara skiljer en station i praktiken, så kan värdet av att till exempel bo nära vattnet eller i ett mysigt område driva upp priserna, säger Matilda Adelborg, PR- och marknadskoordinator på Booli, till myNewsdesk.

Söderut på röda linjen dominerar listan över de tunnelbanestationerna som är billigast, med Vårberg och Hallunda som starka konkurrenter till billigaste stationen Masmo. Fullständig statistik går att hitta på www.booli.se.

Källor: Booli.se, mynewsdesk

Varningssignaler för bristfälliga byggen

Ny forskning visar att en stor del av nybyggda bostadshus har stora brister. Husen beställs nämligen av företag som även sköter byggandet och kvalitetskontrollerna, vilket bjuder in till slarv. Varningssignaler skickas nu ut till enskilda köpare som kan tvingas stå med ansvar vid eventuella brister.

Så mycket som 50 procent av alla flerbostadshus i Sveriges storstäder är bostadsrätter. Produktionen av dessa nya bostäder sköts ofta av en projektutvecklare, som bildar bostadsrättsförening och tillsätter en styrelse med projektutvecklarens egna anställda. På så sätt kan denne få helhetlig kontroll över projektet, inklusive ansvar för kvalitetskontroller. Projektutvecklaren tillåts således att tänka kortsiktigt och upplägget bjuder in till slarv.

Problemet uppmärksammades först i tidskriften Ekonomisk Debatt. Där publicerades en artikel av KTH-forskaren Jonas Anund Vogel och KTH-professorerna Hans Lind och Per Lundqvist, som fördjupat sig i problemet. Bland annat nämns projektutvecklare fritt kan välja vilka byggmaterial som används.

Det tillåts att skräpbostäder byggs. Man behöver inte ens uppfylla befintliga energikrav. Och man behöver inte bygga med hållbara material, vilket kan innebära renovering efter tio år. Det är såklart bra att en massa byggentreprenader just nu skapar jobb, men sättet att bygga förslösar samhällets gemensamma tillgångar, säger Jonas Anund Vogel, till SvD.

Enskilda köpare tvingas ta ansvar för undersökningen av huset, något inte många klarar av, enligt Johan Anund Fogel.

 Enskilda köpare kan omöjligen sätta sig in i de tekniska frågorna. Sådant tar flera år även för den som känner till byggsektorn, säger Jonas Anund Vogel till SvD.

Ekonomisk Debatt är en tidskrift för Nationalekonomiska föreningen och hela artikeln finns tillgänglig via deras hemsida.

Källor: Expressen, Svenska Dagbladet, Nationalekonomi.se