Därför går experterna bet på bostadsmarknaden

Viggo krönika

I några månader har jag och min kollega Jonas Desai producerat krönikor och nyheter här på Hemverkets sida om den svenska bostadsmarknaden. Detta ämne skiljer sig från alla andra jag tidigare skrivit om. Oavsett om man skriver om konst, politik eller allsvensk fotboll så finns det alltid en samsyn om läget. Det finns några siffror och några experter efter vilka de flesta förhåller sig. Det skapas en konsensus, eller om du vill en minsta gemensam nämnare. Detta finns inte på bostadsmarknaden. Ena dagen säger några experter att räntan ska gå upp. Nästa morgon går Stefan Ingves ut och förklarar att Riksbanken inte ska höja minusräntan på många år. En en dryg vecka sedan publicerade EU-kommissionen en rapport som varnade för bostadsbubblan i Sverige. Veckan före lovade en brittisk professor i ekonomi att det absolut INTE kommer att bli en dipp på den svenska bostadsmarknaden. Varje vecka skriver vi och landets tidningar helt okritiskt om nya undersökningar trots att de går stick i stäv mot vad vi skrev några dagar tidigare. Ena dagen bygger vi alldeles för lite bostäder i Sverige. Några dagar senare varnar experter för att det byggs för MYCKET just nu. Avreglera hyrorna nu säger ett gäng. Men lika säkra att hyresregleringarna ska vara kvar är många andra så kallade experter.

Jag menar, föreställ dig samma scenario om allsvenskan. Det går inte att samma vecka skriva att MFF ska vinna serien och några dagar senare vara lika självsäker på att de ska åka ur serien. Är det publikkris i allsvenskan eller är intresset på topp? På de två frågorna finns det svar som många är överens om, men när det kommer till bostadsmarknaden finns det lika många åsikter och fakta som det finns experter. Jag tror att detta har lett till att många människor skummar nyheter om bostadsmarknaden, men det är ytterst få nyheter som leder till att vi faktiskt gör något. Flyttar gör vi inte för att marknaden försöker säga något till oss. Istället är det livet som tvingar oss att byta hem. Vi byter bostad när livet kräver det av oss. Skilsmässa eller bröllop har samma effekt, vi måste skaffa ett nytt hem. Någon dör, då måste man sälja. Samma sak när det föds ett barn, då blir plötsligt en smart tvåa i stan alldeles för liten och några månader senare sitter du i ett radhus en halvtimme från stadskärnan. Ytterst få människor lägger ut en plan för en lyckad bostadskarriär för att sedan följa den. De lagar som styr bostadsmarknaden är faktorer så komplicerade att inte ens de smartaste ekonomerna kan dekryptera dem. Den stora muren går mellan makroperspektivet som vi kallar bostadsmarknaden och det motsatta som vi kallar mitt hem. Det senare är nästan alla beredda att försvara bortom de flesta ekonomiska lagar och principer. Att byta bil, sommarstuga och skola är stora beslut, men att flytta och hitta ett nytt hem är mycket större. Att skapa generella lagar och nyheter i detta universum är nästan omöjligt. Men det hindrar inte många från att försöka. Dock borde vi som kallar oss experter kanske visa en aning mer ödmjukhet inför uppgiften. Det lovar jag härmed.

Därför kan bankerna tjäna hutlöst på ditt bolån!

Viggo krönika

Nyligen åt jag lunch med en gammal vän. Vi kom att börja prata om världen före 1989. Då gick det en järnridå genom Europa och på den östra sidan rådde kommunism. På andra sidan i västvärlden var det marknadsekonomi. När muren föll blev de forna östländerna tvungna att anpassa sig till reglerna på andra sidan. Tidigare var deras utmaning att tillverka saker. Det är svårt när produktion och priser styrs centralt i Moskva. Att sälja i de forna kommunistländerna var aldrig ett problem eftersom det var brist på allt från toalettpapper till bilar. I en marknadsekonomi är det lätt att tillverka en vara, det svåra är att sälja den eftersom konkurrensen är så stor.

Detta gäller alla varor utom just pengar. För till skillnad från tillgången på toalettpapper så är staten mycket intresserad av att styra utbudet av pengar. Räntan bestäms av statliga Riksbanken och reglerna på finansmarknaden styrs av statliga Finansinspektionen. De två myndigheterna är precis som de gamla kommunistpamparna i öst livrädda för att systemet ska kollapsa. Ändå ska det finnas lite slagg i systemet. Någon – mycket oklart vem – har kommit fram till att vi ska ha 2 procent inflation. Fri tillgång på pengar via bankerna skulle innebär ökad inflation vilket är en ren skräck om du är staten! Följaktligen inför statliga Finansinspektionen tuffa regler såsom amorteringskravet på bolån. Samma myndighet har också koll på hur mycket du måste tjäna för att låna X antal miljoner. Ingen fri marknad här alltså.

Manöverutrymmet för vanliga löntagare blir i detta nästan kommunistiska system mycket begränsat. Vem vill egentligen testa sin kreditvärdighet om du inte måste? Det är i denna värld som de fyra storbankerna i Sverige sakta kan skruva upp sin marginal mellan ut- och inlåningsränta till rekordnivåer. Marginalen var i mars 1,72 procent, enligt en ny uträkning från Finansinspektionen. “Jag förstår att det sticker i ögonen på många”, säger finansmarknadsminister Per Bolund (MP). Han uppmanar kunderna att vara mer aktiva. “Ett exempel är att byta bank, det kan man få ner kostnaderna ganska rejält på”, säger Bolund.

Men tro inte att Per kommer att ringa statliga banken SBAB och uppmana dem att agera prispressare. Statens egen bank ska nämligen verka på marknadsmässiga grunder och att tjäna minst lika mycket som de privatägda bankerna. Henrik Larsson, analytiker på Finansinspektionen är inne på samma våglängd. “Vår uppgift är värna bankernas lönsamhet och finansiell stabilitet. Vi uppmanar människor att byta bank om de är missnöjda med räntan. Men jag tror att många är nöjda med den låga räntan på 1,5 procent.”

Så kommer det alltså att rulla på fram till nästan finanskris.

De två riktigt farliga bubblorna på bostadsmarknaden!

Viggo krönika

Den 26 april träffades Riksbankens högsta ledning och tog beslut om att lämna räntan oförändrad tills vidare. Inflationen är fortsatt mycket låg – en bra bit under 2 procent – och inte förrän den kommer igång kan direktör Stefan Ingves och gänget på Brunkebergstorg i Stockholm tänka sig en höjning. Räntan ligger alltså fast på minus 0,5 procent. Vissa experter tycker att riksbanken ska höja räntan i höst, andra tycker att de ska vänta till våren 2018. Riksbanken själv vill börja höja tidigast den 1 juli 2018.

Lågräntevärlden lär med andra ord fortsätta att existera ett tag till alltså. Och med den snacket om bolånebubblan. Många experter har de senaste tio åren deklarerat att ballongen snart brister, och ut pyser då våra samlade besparingar. Medicinen mot denna trista utveckling heter “bind ditt bolån nu” och det uppmanas vi att göra av både banker som tjänar sjukt mycket pengar på bolån och statliga Finansinspektionen som också ser svarta moln i fjärran. Fortfarande är dessa moln så små att Riksbankens ledning väljer att ignorera dem och fortsätta med minusränta i minst 14 månader till. Istället köper Ingves & Co statsobligationer för 15 miljarder kronor.

Själv har jag samtliga mina bolån på rörlig ränta och jag vet att en stor del av svensk folket tänker som jag. Vi har många argument som stöder vårt agerande. Svenskarnas disponibla inkomst fortsätter att öka med några procent per år. Och värdet på våra hårt belånade bostäder fortsätter också att öka. Amorteringskravet som snart fyller ett år hämmade utvecklingen något, men nu börjar vi i Stockholms innerstad se en bostadsmarknad som etablerar sig på över 100 000 kronor kvadratmetern. Speciellt om du sitter på ett mindre objekt. Banken ser helst att ni är två personer på en liten yta och att ni delar på ansvaret för lånen.

Jag tror att snacket om en bostadsbubbla i de bästa lägena i våra stora städer är väldigt överdrivet. Däremot ser jag två andra bostadsbubblor. Vischan och unga människor utan rika föräldrar. Många av landets knappt 300 kommuner är avfolkningsbygder och det leder till få klick på Hemnet och sjunkande bostadspriser. Att sitta fast i en kåk som inte går att sälja är ett gift. Den andra bubblan är unga som saknar stadig inkomst och en kontantinsats på några hundratusen kronor. Dessa är idag hänvisade till en grym andrahandsmarknad och i värsta fall fruktansvärda blancolån som kan leda till personlig konkurs om något går det minsta fel.

En lösning skulle kunna vara en form av Crowdsourcing där vänner och bekanta lånade ut pengar till behövande och fick vara med på värdestegringen på bostäder. Någon lösning på vad vi ska göra med de delar av landet där allt färre vill bo har jag inte. Möjligen en större ärlighet från landets politiker att de saknar en politik för att vända utvecklingen. Eller en rejäl satsning på dessa delar av Sverige som för 100 år sedan lyfte nationen ur fattigdom, men som inte omfattas av den just nu pumpande högkonjunkturen.

Exakt vad som ska göras är svårt att säga, men jag tycker det är viktigt att vi är överens om att den största utmaningen på bostadsmarknaden inte är att priserna stiger där de allra rikaste bor och verkar. De två bubblorna på bostadsmarknaden samt bostadspolitiken är muren som hindrar ungdomar utan rika föräldrar att komma in i systemet och de delar av Sverige där allt färre vill bo.

Viggo Cavling, chefredaktör på Viggos bostadsnyheter

Många orosmoln på bostadsmarknaden

Viggo krönika

I MÅNDAGS LADE finansminister Magdalena Andersson fram sin vårbudget. För oss som är intresserade av bostadsmarknadens ekonomiska utveckling var inget nytt under solen. Regeringen tycker enligt Svenska Dagbladet att utvecklingen på bostadsmarknaden är oroväckande. Men steget att gå från känsla till handling tycks svårt. Fakta i målet är att svenskarna lånar allt mer till sina bostäder, men priserna stiger än mer. I Stockholms innerstad börjar nu ett kvadratmeterpris på över 100 000 kronor bli standard. I synnerhet mindre lyor når detta för säljarna drömpris. Även overkligt stora och speciella objekt kan kosta hur mycket som helst. Nyligen köpte näringslivsprofilen Carl Henric Svanberg och hans fru Louise Svanberg en kåk på Östermalm i Stockholm för svindlande 120 miljoner kronor. Kvadratmeterpriset landade på 200 000 kronor. Detta “townhouse” blev med den prislappen Sveriges dyraste privatbostad. För en vanlig löntagare är dessa bostadspriser lika absurda som sagan om Askungen.

Den stora utmaningen för regeringen är att få igång en flyttkarusell utan att skaka marknaden allt för mycket. Många äldre med utflugna barn sitter idag i stora villor och lägenheter och skulle må bra av något mindre. Men vem vill sälja och köpa något mindre och betala en massa skatt och sen få en lika hög boendekostnad? Svar: bara idioter. I Stockholm leder detta till att många unga bor kvar hemma, trots att de närmar sig de 30. De har inte råd att flytta och trivs hyfsat hemma hos mamma och pappa. Svenska Dagbladets bostadskrönikör Johan Hellekant har ett förslag till regeringen: ”Ett tänkbart löfte hade annars kunnat vara att stimulera ungas bostadssparande genom bättre räntor och fördelaktigare framtida lån från staten. Men inget sådant – som finns i många länder – tycks vara på gång.”

Svenska Dagbladet har via undersökningsföretaget Inizio frågat svenska folket hur bostadskrisen ska lösas? Svaret tydligt: bygg fler hyresrätter. Det anser hela 64 procent av de tillfrågade. Men att detta ska ske i verkligheten är nästan lika osannolikt som att prinsen i Askungen kan tala med fåglar. Under stora delar av 1900-talet tog staten ett stort ansvar för att människor skulle ha ett bra tak över huvudet. Men nu på 2000-talet är det marknaden som styr utan större statlig påverkan, och den säger att byggmästarbyggda bostadsrätter är de mest lönsamma. Att svenska folket misstror dessa kom också fram i Svenska Dagbladets undersökning. Hela 46 procent oroar sig för byggfusk i nyproducerade bostäder. Det finns med andra ord många svarta moln på bostadsmarknaden. Men jag tror att regeringen inte gör något åt detta förrän det börjar regna rejält på bostadskaruellsen. Värst kommer det att bli för de stackare som hoppade på sist.

Så bygger vi hållbart i framtiden!

Viggo krönika

I veckan skrev Svenska Dagbladet bra om en tickande bomb på den svenska bostadsmarknaden, en nyhet vi på Viggos Bostadsnytt också täckte. Tre experter från KTH varnar för att många nybyggda bostäder kan vara skräp som troligen måste renoveras inom tio år. I den gamla världen var det ett företag som byggde huset och ett annat som köpte, drev och förvaltade huset. Den senare kallades hyresvärd och ett bra exempel på detta är Donald Trumps pappa eller kommunala Familjehem här i Stockholm. Men i dag är hyresrätten i princip avskaffad eftersom det är mycket mer lönsamt att snabbt bygga ett hus, bilda en bostadsförening och sedan sälja andelar i föreningen till hugade spekulanter. Jag brukar säga att i Stockholms innerstad kan en apa sälja en bostadsrätt, så het är marknaden.

Förr rådde ett motsatsförhållande mellan byggaren och beställaren. Det är nu avskaffat och det som experterna i Svenska Dagbladet varnar för, och som redan har hänt då och då, är att byggaren tänker kortsiktigt och väljer billiga lösningar framför hållbara. Den av byggaren betalda besiktningsmannen ser bara här och nu och gör tummen upp till billiga material. Framtiden är inte hens bekymmer. Köparen av en bostadsrätt tvingas lita på tjusiga prospekt och bländas lätt av glänsande kök och badrum. Men hur många av oss som inte arbetar professionellt med fastigheter kan på allvar granska en kåk och avgöra renoveringsbehovet om fem, tio eller tjugo år. Svar: Inte. Många.

Du ska alltså tänka dig för både en och två gånger innan du köper en våning i en ”byggmästarbildad bostadsrättsförening”. Även i nästa led bör du vara försiktig. Unga föreningar i hus från 90- och 00-talet med mögelskador och läckande tak har mycket att vinna på att inte berätta om problemen för nya medlemmar. Att i efterhand stämma en säljare är svårt och dyrt. Även om problemen skapades av byggaren så kan en köpare bara stämma senaste säljaren. Lägg till preskriptionstider och du har en riktigt knivig situation.

Vad är då lösningen på detta? Mitt förslag är att tillåta kollektiv och små grupper av “vanliga” människor att bygga sina egna bostadsfastigheter. För drygt hundra år sedan blomstrade egnahemsrörelsen. Människor gavs förutsättningar att bygga egna små hus och villor. Tjänstemän som arbetade i stan fick bra lån och kunde på kvällar och helger bygga sina egna hus som de sedan flyttade in i med sina familjer. Det var en självklarhet att bygga med bra material och välja  långsiktiga, hållbara lösningar som kunde stå emot tidens tand. De skulle ju bo i sina hus till döddagar.

Jag tycker att vi ska ge grupper av människor möjlighet att bygga sina egna fastigheter. Det kan vara kollektiv eller några vänner som slår sig samman och bygger ihop. I dag väljer många kommuner stora bolag framför små entreprenörer och att låta kollektiv bygga är otänkbart. Det borde vara precis tvärtom, de som lovar att bo i husen de bygger ska få förtur i systemet. Jag ser också framför mig mer flexibla fastigheter. Det ska vara lätt att sälja ett eller flera rum till grannen så att man slipper flytta när barnen flyttar ut. En gång i tiden bodde jag i en etagélägenhet med min fru. När vi skilde oss fick hon ta nederdelen och jag kunde bo kvar i vindslägenheten. Detta var en svår process och vi fick söka nytt bygglov och hålla på. Detta borde vara enkelt.

Kommer det då funka att låta “vanliga människor” bygga sina egna fastigheter? Ja jag är i alla fall övertygad. Jag tror att platser där människor har byggt sitt hus själv skulle bli fantastiska områden att bo i. Det skulle finnas en solidaritet mellan grannarna och en stolthet över att ha klarat en svår uppgift på egen hand. Med andra ord, en anda långt ifrån ”byggmästarbildade bostadsrättsföreningar”.

Att flyga och besöka banken är ren ångest!

Viggo krönika

Jag skriver dessa rader precis efter ett besök på “min” bank. I vanliga fall går jag aldrig till min fysiska bank utan betalar mina räkningar på nätet, precis som de flesta andra. Men just den här gången fick jag en utbetalning via bankgiro och var tvungen att skriva under ett papper och lämna in detta på banken för att få in pengarna på kontot. Bankkontoret såg inte ut som bankkontoren brukade se ut. Borta var glasväggen och kassorna och istället möttes jag av en hög bardisk och något som liknade ett konferenscentrum. Personalen förklarade att de hade gratis kontorsplatser till vänster och föreläsningsområde till höger. Okej, men jag vill bara sätta in pengar. Detta var ett ovanligt uppdrag för kontoret som var tvungen att gå en trappa upp för att lösa detta. Jag fick vänta för att få mitt kvitto. Det gjorde jag i tio minuter, sen gick jag ut i vårsolen istället. Stämningen vid bardisken, jag menar bankkontoret, var ungefär som i alla andra personalrum. De anställda pratade om nya Volvoreklamen och att de var på kurs hela förra veckan för att bli bättre på kunddialog. När det kom in kunder på banken ställde sig personalen så nära att man kunde tro att de var gamla vänner. Personligen vill jag inte bli “vän” med min bank. Jag vill ha låg bolåneränta och ränta på mitt kapital. Idag får jag noll ränta på mitt lönekonto och vartannat år måste jag förhandla om min bolåneränta trots att inget i min privatekonomi har förändrats de senaste sex åren. Svenskt Kvalitetsindex visar att fler än jag är missnöjda med sin bank. De har mätt kundernas förtroende för sin bank sedan 1989 och de senaste tre åren har det gått utför. Totalt får branschen 62,9 i betyg 2016. Sämst i mätningen är Swedbank på 60. I topp återfinns ICA Banken på 70,9 och ännu bättre Länsförsäkringar på 74,4. Det som är intressant med dessa betyg är ju att bankernas vinster inte minskar trots kundernas ökade missnöje. Förra året gjorde de fyra storbankerna 92 miljarder i vinst. Det innebär att varje nu levande svensk bidrar med 10 000 kronor till bankernas vinster. Man kan bli riktigt aggresiv för mindre. Det är faktiskt samma sak i flygbranschen, att flyga är precis som att besöka banken, ren frustration. Ett av de flygbolag som har flest missnöjda kunder är Ryan Air, samtidigt är det ett av världens mest lönsamma. SAS har tämligen nöjda resenärer, men när det kommer till lönsamhet är bolaget då och då på gränsen till konkurs. Vad ska då de stora bankerna göra för att återfå kundernas förtroende? Svaret är ganska enkelt. Minska den historiskt höga marginalen mellan utlåning och inlåning. I december 2016 var marginalen 1,73 procent. Förra kvartalet (september 2016) var marginalen 1,67 procent skriver Finansinspektionen i en rapport från februari i år. Exakt vad som gör att bankernas marginal på bolån ska ha denna extrema utveckling är inte lätt att veta. Bankernas kreditförluster på bolån mäts sedan 90-talet i enstaka promille och inte ens under den senaste finanskrisen för knappt tio år sedan hände det något som ökade bankernas förluster på bolån
Vad vill jag då uppnå med denna krönika? För några år sedan hade jag en idé om att starta min egen bank, men insåg efter några månader att det var ett för stort projekt för en nyskild tvåbarnspappa. Men finns det någon där ute som har kraften och modet att tänka nytt när det gäller banker så lovar jag att bli din första kund.

Krönika: Lita inte på storbankernas prognosmakare!

Viggo krönika

Just nu läser jag boken “Homo Deus” av Yuval Noah Harari. Han har tidigare skrivit den globala boksuccén Sapiens som tecknar mänsklighetens historia från det att vi gick ner från träden i östra Afrika fram till idag. Mänsklighetens utveckling har enligt professor Harari skett i några stora steg. Först var vi jägare och drev omkring. Sedan kom någon på att det var lättare att styra tillgången på mat om vi stannade på ett ställe, odlade marken och hade våra djur i en inhägnad. Den gamla tidens populäraste bok Bibeln tar upp detta skifte i sagan om Kain och Abel. Med åren var det någon som hade så mycket mark och så många djur i sin hage att hen inte kunde hålla reda på allt. Det ledde fram till matematiken och sedermera skriftspråket.

Vi kunde nu lagra kunskap och använda den när problem uppstod. När något blev för jobbigt skyllde människor på Gud. Under vår tid som jägare fanns det många Gudar, men i böndernas värld blev detta komplicerat och med tiden formulerades det första budordet: “Du skall inga andra gudar hava vid sidan av mig”. Att denna mening inte går ihop rent logiskt var det inte så många som tänkte på. Stod det i Bibeln så var det sant. Punkt slut.

Så tänkte mänskligheten fram till att Isaac Newton dök upp. Han gjorde vetenskapliga experiment och matematiska beräkningar och kom snabbt fram till att jorden var rund och att allt fungerade tack vare en kraft kallad gravitationen. Så här skriver Harari i sin senaste bok: ”I det medeltida Europa var den viktigaste formeln för kunskap: kunskap = skrifter x logik.” Men efter Newton kom en ny tes: “kunskap = empiriska data x matematik.” Många ekonomer tror med stöd av denna tes att de kan titta in i framtiden.

Problemet med ekonomernas framtidskikare är att den inte tar hänsyn till den vetenskapliga revolutionen. Med varje ny kunskap gör mänskligheten ett litet och ibland stort hopp. Exakt hur stort detta hopp blir kan man inte förutsäga i en matematisk formel. Ibland blir det också bakslag, men höjer vi blicken bara lite ser vi att utvecklingen sedan Newton och den vetenskapliga revolutionen varit overkligt positiv.

Följaktligen blir jag ganska skeptisk när jag via Swedbanks prognos Boindex läser att prisökningarna i våra större städer håller på att bromsa in. För problemet med prognoser av denna sort är att de omvandlas till kunskap som påverkar verkligheten. I vissa fall skyndar de på utvecklingen, i andra fall är de kontraproduktiva. Det enda vi vet med säkerhet är att de inte är exakta. För ekonomi är till skillnad från exempelvis väder och vind en mänsklig uppfinning. Det finns bara ett visst antal vindar och regndroppar i världen. Men eftersom vi människor har skapat varenda krona som finns kan vi utan problem skapa otroligt många fler.

Jag har en kompis som arbetade som ekonomijournalist på Sveriges största morgontidning. Hans uppdrag var att bevaka bostadsmarknaden och varje vecka pratade han med “experter” på de stora bankerna. De hävdade ofta att vändningar var på väg och att priserna snart går ner. Min vän hörde detta så ofta att han till slut gjorde slag i saken och sålde sin bostad. Hans förhoppning var att priserna skulle gå ner och då skulle han köpa en ny större lägenhet. Men vad tror ni hände? Jo, priserna gick upp och till slut tvingades han köpa en mindre lägenhet än han bodde i innan. Vad kan vi då lära oss av denna historia? Jo, att prognosmakarna i ekonomi inte vet mer än prästerna kan berätta om Gud. Och att om du vill spekulera och tjäna pengar utan att arbeta är det mer praktiskt att göra detta med andra föremål än din bostad.

Krönika: Siffrorna måste bli tydligare!

Viggo krönika

Snart kommer Bostadsrättsutredningen med nya direktiv som ska skydda dig som köper nytt.

Vi befinner oss i bokslutstider. Om några veckor ska den privata skattedeklarationen vara inne. Och är du som jag aktiv i styrelsen i en bostadsrättsförening ska även bokslutet och årsredovisningen göras i ordning. Vår förening har en förvaltare som sköter detta så styrelsens jobb är mer att hitta olika papper än att faktiskt kontrollera vad som står på dem.

Just nu håller regeringen på att utreda hur den som köper en bostadsrätt ska skyddas bättre. Utredningen är en följd av Svd Näringslivs avslöjande förra året om allvarliga brister i bostadsrättsföreningars ekonomiska planer. Målet är att stärka konsumentmakten. Om en månad väntas bostadsutredningen vara färdig.

Rent generellt kan man säga att ju yngre en förening är desto mer noggrann måste en köpare vara. I en nybildad förening finns ofta stora skulder som förr eller senare ska betalas. Ett bostadshus är ofta belånat i 50 år men de som sitter i en nybildad bostadsförenings styrelse stannar sällan så länge. Innan vanligt folk flyttar in i en bostadsrätt är det ofta byggaren som sitter i styrelsen. Denne har ofta bara en enda agenda: att sälja så fort som möjligt och aldrig mer återvända.

Detta gäller även i hyresfastigheter som omvandlas till bostadsrätter. I min kåk på Södermalm i Stockholm som för drygt femton år sedan var en kommunal hyresfastighet finns det bara en enda person kvar sedan ombildningen. De andra tog pengarna och drog. Vår smala lycka var att några hyresgäster vägrade köpa vid ombildningen och när de flyttat har vi i föreningen sålt deras lägenheter med god vinst. Det har gjort att stambytet och takomläggning inte har drivit upp avgifterna. Om jag tolkar direktiven till bostadsutredningen rätt så är det i första hand när människor köper nybyggda bostadsrätter som skyddet ska utökas. Vi får väl se.

En personlig reflektion i dessa tider är att bokslutets presentation bör göras om. Hur många människor begriper egentligen vad en balansräkning är för något. Det som intresserar mig mest är resultaträkningen och vad som står på sista raden. Går huset med vinst eller förlust? Hur stora är skulderna per kvadratmeter och är alla viktiga renoveringar gjorda eller inte? Jag tycker att bostadsrättsutredningen ska ta fram en mall för vilka nyckeltal som är viktiga och hur dessa ska kunna jämföras med andra föreningars siffror. Självfallet är läget det viktigaste när du väljer bostad, men därefter kommer faktiskt siffrorna. Dessa måste bli tydligare.

Krönika: Håll fast vid din rörliga ränta

Viggo krönika

I veckan gick Erik Thedéen, högsta chefen på Finansinspektionen, ut i Svenska Dagbladet och försökte uppmana svenska folket att gå från rörlig ränta till fast. Att myndigheterna i Sverige har åsikter om vad befolkningen gör med sina pengar är inget nytt. Thedéen på Finansinspektionen har ett dubbelt uppdrag. Han ska dels lära svenska folket spara i ladorna, inte slösa. Men han ska också granska bankerna och det finansiella systemet så att de inte suger ut de värnlösa medborgarna.

Om vi ser till den senare uppgiften så har Finansinspektionen lång väg kvar att gå. Förra året gjorde de fyra storbankerna i Sverige historiska vinster. Svindlande 92 miljarder kronor fanns på sista raden när SEB, Nordea, Swedbank och Handelsbanken summerade förra året. En stor del av pengarna har du som läser detta bidragit med när du betalat ränta på ditt bolån. Bankerna har nämligen skruvat på sin bruttomarginal och den är i dag 1,67 procent. Den har aldrig varit högre sedan mätningarna började 2002. Det är som sagt Erik Thedéens, högsta chefen på Finansinspektionen, uppgift att se till att bankerna sköter sig och detta är alltså resultatet.

Erik Thedéen, Generaldirektör, Finansinspektionen

När han nu går ut och tycker att jag och du ska gå från rörlig ränta till fast så tycker jag att vi ska ta detta direktiv med en nypa salt. Jag menar, rörlig ränta är och kommer fortsätta vara det bästa för låntagare. Bostadspriserna är trots amorteringskrav och krav på en rejäl handpenning på väg upp igen enligt de senaste siffrorna från Mäklarstatistik som vi skrev om här på Viggos bostadsnytt i veckan. Anledningen till att bopriserna stiger i attraktiva områden är två: det byggs för få nya bostäder och i princip har vi ett oligopol på den svenska bankmarknaden. En av bromsklossarna är Finansinspektionens enorma regel- och kapitalkrav på nya aktörer. Vore Finansinspektionen på allvar intresserade av att förbättra för vanligt folk vore en annan attityd här välkommen.

Personligen kommer jag att hålla fast vid min rörliga ränta och använda “överskottet” till att amortera trots att jag tycker det är ganska onödigt eftersom min bostad har dubblat sitt värde sedan jag flyttade in för drygt tio år sedan. Skulle det bli riktigt kris är jag beredd att hyra ut ett rum. Det tycker jag är en bättre plan än att varje månad göda det svenska bankväsendet.

Krönika: Den senaste skattekarusellen bör leda till ett nytt system med bostadsrätter

Viggo krönika

För några veckor sedan avslöjade Svenska Dagbladet att bostadsrättsägare som utökade sin lägenhet, exempelvis genom att köpa till ett rum från grannen eller en parkeringsplats, skulle betala reavinstskatt. Vi på Viggos bostadsnytt skrev om detta för några veckor sedan. Olof Wallin, rättslig expert på Skatteverket, förklarade för TT att en större förändring av lägenheten kan tolkas som att bostaden sålts.

– Om man gör väsentliga förändringar av bostaden, antingen genom att man införlivat eller avyttrat en del av bostaden, så har upplåtelseavtalet för bostaden förändrats och då menar vi att man egentligen sålt den gamla bostaden och köpt en ny, varför man ska betala reavinstskatt.

En bostadsrättsförening på Östermalm, som köpt ett 30-tal parkeringsplatser, riskerade nu en skattesmäll på 25 miljoner kronor för sina medlemmar. Detta var ett beslut som fattades på föreningens stämma. I realiteten innebar detta att även de människor som var emot beslutet kunde tvingas att betala skatt för det om föreningen betalt notan.

Magdalena Andersson Finansminister Finansdepartementet Statsråd

Att denna fråga snabbt landade på finansminister Magdalena Anderssons bord är inte konstigt. Den 2 mars sa finansministern att hon följer utvecklingen. Hon uppmuntrade föreningen på Östermalm att driva rättsprocess mot skatteverket, men lovade inga pengar till advokaterna. I fredags kom nya besked. Nu har skatteverket gjort en komplettering och bestämt att inga förändringar före 1 januari 2018 kommer att leda till reavinstskatt. Läs; tjänstemännen på finansdepartementet har mer kontakt med vanligt folk än tjänstemännen på skatteverket. Föreningen på Östermalm med de dyra parkeringsplatserna kan alltså andas ut.

Även om denna historia bara slutade med några sömnlösa nätter för ett gäng i Sveriges rikaste stadsdel så ställer den viktiga frågor till systemet med bostadsrätter. Jag undrar, är det verkligen rimligt att enskilda individer ska bli straffade för att de är med i en förening som fattar korkade beslut. Systemet med bostadsrätter skapades långt före bostadsbubblan som råder idag. Våren 2017 ligger stora delar av svenskarnas förmögenheter i ett system som präglas av godtycke.

Den utlösande faktorn till att skatteverket blev intresserade av bostadsrättsföreningens köp av parkeringsplatser är att ägandet av en bostadsrätt i lagens mening är att jämställa med ägandet av ett värdepapper. Jag förstår principen, när en aktie dubblar sitt värde så utlöses vissa skatteeffekter. Men att samma sak gäller för min lägenhet är faktiskt orimligt. I en bostadsrättsförening har dessutom styrelsen bestående av amatörer orimligt stor makt över de boendes liv. Jag tycker att exemplet från Östermalm visar att systemet med bostadsrätter befinner sig vid vägs ände. Vi behöver en bred översyn av situationen och målet borde vara att människor ska äga sina lägenheter personligen, inte via en förening som ska hantera allt från panter på människors lån till andrahandsuthyrning och gårdsstädning.