Fastighet
Bostadsrätt
Fastighet: Vad säger lagen
Fast och lös egendom
Tillämpligt regelverk
Säljarens upplysningsplikt
Köparens undersökningsplikt
Olika typer av fel
Reklamation och påföljder
Vilka tillbehör ingår i köpet av fastigheten?
Förvärvsanmälan
Tvister
Lästips
Inom juridiken skiljer man mellan fast och lös egendom. Fast egendom är mark, all mark är indelad i s.k. fastigheter. Till en fastighet hör bl.a. byggnad och tillbehör till byggnaden. Allt som inte är fast egendom är lös egendom, lös egendom är således negativt definierad.
Lös egendom utgörs först och främst av så kallade lösören (husgeråd, möbler, datorer, kläder, kreatur, kläder, smycken och dylikt), värdepapper (aktier, skuldebrev, bankböcker och obligationer) samt pengar (såväl mynt som sedlar). Byggnader är också lös egendom, under förutsättning att dessa inte är tillbehör (vidhängande del) till den mark som de är byggda på. Om en byggnad är uppförd på egen grund är huset ett tillbehör till jorden och ingår på så vis i den fasta egendomen.
Lagbestämmelser om fastigheter återfinns framförallt i Jordabalken. Regler om köp av en fastighet regleras i Jordabalkens fjärde kapitel.
En upplysningsplikt innebär att den som inte upplyser om en för honom/henne känd omständighet riskerar att på något sätt bli ansvarig just p.g.a. sin vetskap. Som säljare finns inte någon generell upplysningsplikt att upplysa om fastighetens fel och brister. När en fastighet säljs i ”befintligt skick” riskerar dock en sådan klausul att anses vara allt för allmänt hållen. Säljaren bör därför ange vilka egenskaper vad gäller fastigheten som denne inte vill svara för.
Det ligger givetvis i både säljarens och köparens intresse att informera om, respektive bli informerad om, alla eventuella defekter som en fastighet är behäftad med. Genom att säljaren påtalar en brist i fastigheten i en frågelista som ofta bifogas köpeavtalet undviker han/hon att köparen har haft anledning att förutsätta att fastigheten inte är behäftad med en sådan brist. Säljaren kan följaktligen minimera sitt ansvar genom att upplysa om brister och fel i frågelistan.
Lagen förutsätter att köparen gör en noggrann och ingående undersökning av fastighetens fysiska skick. Köparen skall utföra en sådan undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Tanken är att fastigheter säljs i befintligt skick och därmed bör köparen ta reda på fastighetens fysiska beskaffenhet i största möjliga mån.
Säljaren är inte ansvarig för fel som köparen kunde ha upptäckt vid en undersökning. Det är irrelevant huruvida köparen i det enskilda fallet har valt att utföra en sådan undersökning eller inte. Det avgörande är vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare skulle ha kunnat upptäcka respektive inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning.
Undersökningsplikten reduceras inte av att köparen exempelvis saknar erfarenhet eller kompetens, är sjuk eller gammal. Många gånger kan det därför vara lämpligt att köparen tar hjälp av en fackman, särskilt om köparen inte har särskilt bra kännedom om byggnadskonstruktioner och allmänna byggnadsfunktioner.
Om köparen hittar någonting som kan tyda på ett fel ingår det i undersökningsplikten att utreda detta närmare. Om det finns symptom på fel, såsom en fuktfläck eller att det luktar dåligt, ingår det i undersökningsplikten att ta reda på vad detta kan bero på. Det finns inget krav på att undersökningen ska göras av en fackman, men många gånger kan det vara klokt att ta hjälp. Särskilt om köparen misstänker ett allvarligt fel.
En köpare kan inte i efterhand kräva ersättning för fel som borde framgått vid köparens undersökning av fastigheten. Köparen kan inte heller få ersättning för fel eller brister som han borde förväntat sig att finna i den aktuella fastigheten. Om byggnaden är uppförd med metoder som vid byggnadstillfället var normala och accepterade, men som senare visat sig orsaka skador av en eller annan anledning, är det en typ av skador som köparen kan ha anledning att förvänta sig.
Om en tillräckligt kunnig lekman inte skulle ha kunnat upptäcka ett fel i fastigheten, är det dolt, vilket innebär att säljaren ansvarar för detta. Ett dolt fel är med andra ord ett fel eller en brist som köparen vid köpets ingående inte kände till och inte heller med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Det är viktigt att notera att den relevanta tidpunkten för felbedömningen är köpet. Följaktligen måste felet, åtminstone i form av en antydan, ha funnits vid köpet.
Begreppet "fel" delas in i följande tre olika grupper.
Faktiskt felFör det mesta när begreppet "fel" begagnas vid förvärv av en fastighet avses en defekt i fastighetens skick. Det rör sig då om ett faktiskt fel, d.v.s. köpeobjektet har en lägre standard än köparen har rätt att kräva. Standarden kan framgå av en konkret klausul i avtalet. Står det i avtalet att säljaren garanterar att en byggnads byggnadsår är 1981, när det i själva verket är 1971, avviker köpeobjektet från denna konkreta standard, det rör sig då om ett så kallat konkret fel. Ett konkret fel kan föreligga även då säljaren muntligen eller på annat sätt utanför kontraktet lämnat uppgifter om köpeobjektet som köparen tagit intryck av. Om köparen tycker att en sådan uppgift är viktig är det dock lämpligt, för att förebygga missförstånd, att uppgiften dokumenteras i frågelistan som bifogas köpeavtalet.
I övriga fall, då det inte finns underlag för en konkret felbedömning, är man hänvisad till att göra en abstrakt bedömning. Vad är, enkelt uttryckt, normal standard? Exempelvis har en köpare av en fastighet som är fem år gammal fog att förutsätta att en plastmatta eller kaklet i badrummet fortfarande står emot vatten, medan han knappast kan göra det om byggnaden är 40 år gammal (såvida inte plastmatta och kakel är nyinsatt för några få år sedan).
Det säger sig självt att det finns en ”gråzon” där det är svårt att avgöra vad som är normal standard, men en köpare måste räkna med att en byggnad utsätts för både normal förslitning och normala åldersförändringar (jämför med köp av en begagnad bil). Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med föreligger ett fel i rättslig mening. Föreligger inte ett fel i juridisk mening är bedömningen redan på detta stadium klar, säljaren ansvarar inte.
Rättsligt felEtt rättsligt fel är när en fastighet besväras av någon rättighet (t.ex. ett servitut) eller belastas av sakrätter (t.ex. panträtter) som köparen inte känt till eller bort känna till vid köpet. Med andra ord är köparens möjligheter att rättsligt förfoga över fastigheten på något sätt begränsade.
RådighetsfelEtt rådighetsfel föreligger om köparen p.g.a. offentlig myndighets beslut inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han hade skäl att förutsätta vid köpet. Det kan t.ex. vara att kommunen meddelat att en byggnad måste rivas p.g.a. att det saknas bygglov. Köparen skall kunna förutsätta att byggnader som kräver bygglov också har uppförts med bygglov.
En köpare måste reklamera inom skälig tid efter att han/hon märkt eller borde ha märkt felet. Denna frist börjar löpa från det tillfälle då felet framträder på ett påtagligt sätt.
Säljarens felansvar preskriberas tio år efter att köparen tillträdde fastigheten.
Om det föreligger ett kontraktsbrott finns det tre olika påföljder som en köpare kan göra gällande; hävning, prisavdrag och skadestånd.
En hävning innebär att båda parternas prestationer skall återgå, d.v.s. säljaren skall återbetala mottagen köpeskilling och köparen skall avträda fastigheten. Det finns dock vissa begränsningar i möjligheten att häva ett fullbordat köp av en fastighet. Det krävs att fastigheten efter köpet har skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande och att skadan är av väsentlig betydelse. Vidare måste talan om hävning väckas inom ett år från det att tillträdet ägde rum, annars går rätten till en sådan talan förlorad om inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
Prisavdrag kan endast bli aktuellt vid fel i fastigheten och således inte vid andra typer av kontraktsbrott. Köparen kan göra gällande denna påföljd antingen om han/hon saknar möjlighet att häva eller om han/hon föredrar denna påföljd. Genom prisavdraget kan köparen bli kompenserad för eventuella fel eller brister.
Skadeståndspåföljden kan i likhet med hävning användas vid alla typer av kontraktsbrott. Denna påföljd kan förenas med hävning eller prisavdrag men kan likväl vara den enda påföljden. När köparen är i dröjsmål med betalning förutsätts dock säljaren häva köpet för att kunna kräva skadestånd. Denna påföljd är särskilt användbar när säljaren är i dröjsmål, d.v.s. köparen får inte tillträda fastigheten i enlighet med vad som avtalats.
Vilka tillbehör ingår i köpet av fastigheten? |
Till toppen |
I Jordabalken finns bestämmelser som tydliggör vad som utgör tillbehör till fastighet och byggnad. Det som inte omfattas av Jordabalkens regler betraktas som lös egendom och ingår inte i försäljningen, såvida inte parterna anger annat i den bilaga till köpeavtalet som reglerar vilka tillbehör och/eller utrustning som skall ingå.
FastighetstillbehörDet som tillhör tomten (fastigheten) kallas fastighetstillbehör. Till fastighetstillbehör räknas föremål som tillförts fastigheten med avsikt att de skall bli permanenta, dvs. tillförts för stadigvarande bruk. Det är således avsikten som är den avgörande faktorn. Fastighetstillbehör följer med fastigheten vid försäljning. Följande är exempel på vad som vanligen utgör fastighetstillbehör: bostadsbyggnad, friggebod, uthus, garage, sandlåda, grindar, på rot stående träd och buskar, brygga, bojstenar och bojar, växthus, hundgård, hundkoja, brevlåda, torkvinda, piskställning, fast gungställning, fågelholkar, lekstuga, flaggstång med lina, solur, trädgårdsfontän, armatur i trädgården, staket och stängsel, ledning för gas, el och vatten, soptunna, oljetank.
ByggnadstillbehörNär det konstaterats att en byggnad är ett fastighetstillbehör blir nästa fråga att avgöra vilka föremål i denna byggnad som utgör byggnadstillbehör. Det krävs då att byggnaden är försedd med det relevanta föremålet. Dessutom krävs att byggnadstillbehöret tillförts fastighetens byggnad för stadigvarande bruk. Föremålet, som ofta är fast monterat, är till nytta oavsett vem som använder fastigheten. Byggnadstillbehör kan frånskiljas från byggnaden och tas med av säljaren om parterna kommer överens om det. Exempel på byggnadstillbehör är: kylskåp och frys, spisfläkt och spis, toalett, handfat, badkar, badrumsskåp och duschkabin, tvättmaskin, torktumlare, mangel och torkskåp, persienner, markiser, fönsterbräden och innanfönster, braskamin och gnistgaller, garderober med tillbehör, hatthylla, TV-antenn, parabolantenn, tjuvlarm och dörrnycklar, heltäckningsmatta, ledstång, åskledare, porttelefon, braskamin.
Bilaga till köpeavtaletDet kan vara vanskligt att efter köpets genomförande avgränsa vad som måste anses ha utgjort fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör och vad som var lös egendom men som ändå ingick i köpet. För att undvika tveksamheter är det därför viktigt att säljaren och köparen upprättar en skriftlig överenskommelse om något avviker mot ovan nämnt. Detta görs i bilaga till avtalet.
Av lag om förvärv av hyresfastighet m.m. (SFS 1975:1132) följer att fast egendom, som är taxerad som hyreshusenhet, inte utan tillstånd av hyresnämnd får förvärvas genom bl.a. köp. Detta innebär att om en fastighet av skattemyndigheten har åsatts typkod 300 till 399 (taxeringskod) skall köparen anmäla förvärvet till den kommun som fastigheten är belägen i. Det finns dock vissa undantag från kravet på förvärvsanmälan trots att fastigheten är taxerad som hyreshusenhet. För det fall förvärvsanmälan måste göras hos kommunen är det därefter upp till kommunen att avgöra om ärendet skall hänskjutas till hyresnämnden.
För det fall köparen anser att det föreligger ett fel i den fastighet som förvärvats och säljaren inte vill svara för detta fel, föreligger en tvist.
Om parterna inte lyckas lösa tvisten på tu man hand, finns det skäl att överväga att ta hjälp av rättsligt ombud. Kontaktuppgifter till ombud finns exempelvis på Advokatsamfundets hemsida,
www.advokatsamfundet.se.
www.boende.konsumentverket.se/mallar/sv/artikel.asp?lngCategoryId=1348&lngArticleId=2895
Malmström & Agell, Civilrätt (Förlag: Liber Ekonomi)
Folke Grauers, Fastighetsköp (Juristförlaget i Lund)